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●住宅ローンについて
住宅ローンを検討するにあたって
「年収○○万円では、いくらまで借りられますか？」という質問をよく受けます。しかし、実際には、年収だけで借入限度額が決まるものではありません。
借入限度額は、(1)年収（返済能力）(2)物件の担保評価額・保証人（担保力）等によって決定されます。したがって、住宅ローンを検討するためには、少なくとも以下の項目が必要となります。
住宅ローンを検討する際に最低限必要な項目
- (1)購入物件と諸費用総額
- 物件が具体的に特定されることにより、担保評価額が決定します（購入が確実である必要はありません。検討段階で可能です。
- (2)勤続年数
- 金融機関によって、必要勤続年数が異なります。ただし、条件によっては弾力的対応が可能な金融機関もあります。
- (3)収入
- お勤めの方：源泉徴収票 自営業・会社役員の方：左記以外に会社の決算書
- (4)他の借入残高と毎月の返済額（車のローン・カードローンなど）
- 収入と他のローンも含めた返済額の合計から返済比率を算出します。返済比率が基準に達しない場合でも、連帯保証人や連帯債務者等の条件により基準を満たすことが可能となる場合があります。
- (5)生命保険に加入できるか
- ほとんどの住宅ローンが、生命保険（保険料は金融機関負担）を申込条件としています。生命保険の加入条件を満たさない場合には、他の審査項目をすべてクリアしていても、申込み自体ができない場合があります。
以上のように、住宅ローンは返済能力と担保力の総合力で判断されるものであり、また、同じ条件でも金融機関によっては借りられたり、借りられなかったりします。１つの項目であきらめたりせず、ぜひご相談ください。
●不動産の鑑定評価について
不動産の鑑定評価とは
不動産の鑑定評価とは、現実の社会経済情勢の下で合理的と考えられる市場で形成されるであろう市場価値を表示する適正な価格を把握する作業をいいます。(『不動産鑑定評価基準』より) したがって、鑑定評価によって算出される価格は、物件条件等から判断される”あるべき価格”ではなく、市場分析を踏まえた”実際の市場価格”となります。
鑑定評価の方法
鑑定評価に当たっては、原則として以下の３方式を併用して算出します。
- (1)原価法
- 不動産の再調達に要する原価に着目して不動産の価格を求める手法
（式）土地建物の再調達原価（新規調達）×減価率（耐用年数等） - (2)取引事例比較法
- 代替性を有する他の複数の不動産の取引事例に着目して不動産の価格を求める手法
(式）取引価格×事情補正率×時点修正率×要因比較率 - (3)収益還元法
- 不動産から生み出される収益に着目して不動産の価格を求める手法
直接還元法
P：不動産の収益価格
a：一期間の純利益
R：還元利回り
DCF法
P：不動産の収益価格
ak：毎期の純利益
Y：割引率
n：保有期間
PR：復帰価格an+1：n+1期の純利益
Rn：保有期間満了時点における還元利回り
不動産の価格の判定の参考に、ご利用下さい。
●お役立ちリンク
●お役立ち電話番号
- 藤枝市役所
- ６４３−３１１１
- 郵便局 藤枝郵便局（郵便課)
- ６４１−５００７
- 警察 藤枝警察署
- ６４１−０１１０
- 藤枝市消防本部
- ６４１−５０００
